Quelles précautions prendre avant de souscrire un prêt immobilier à taux variable ?

Dans le contexte actuel d'une forte baisse des taux à court terme, les crédits immobiliers à taux variable ont de nouveau les faveurs des banques et des emprunteurs. Ainsi que le souligne Bruno Rouleau, Directeur Associé d’In&Fi Crédits, "ils sont parfois plus avantageux que les prêts à taux fixes. A condition de prendre quelques précautions."

Une double variation conjoncturelle en un an

Les crédits à taux variable prennent pour référence les taux à court terme, tels que le taux interbancaire (l'Euribor). Les crédits à taux fixe, quant à eux, sont le plus souvent indexés sur les taux longs (OAT à 10 ans par exemple).
En 2008, en raison de la crise, la hiérarchie habituelle des taux avait basculé, présentant des taux à court terme beaucoup plus élevés que les taux longs. En conséquence, les crédits à taux variable, indexés sur les taux courts, étaient devenus extrêmement onéreux.
En 2009, la courbe des taux a retrouvé sa morphologie logique (les taux courts sont de nouveau moins élevés que les taux longs) et cette chute a entraîné la diminution des taux du crédit variable qui, du coup, est redevenu très attractif.

Les principales précautions à prendre

Bruno Rouleau estime cependant qu'un prêt immobilier à taux variable ne peut être souscrit sans prendre quelques précautions élémentaires.

Privilégier un prêt à taux "capé" à 1% ou 1,50%. Il convient de déterminer un plafond à la hausse. Ainsi, lorsque les taux courts montent, le taux du prêt, lui, n'augmente pas de plus de 1% ou de 1,5%.
"Des abus ont été commis dans les offres de crédits à taux variable, affirme Bruno Rouleau. Certains n'étaient pas plafonnés ou "capés". Aussi, en cas de hausse des taux courts, comme en 2008, les taux des prêts variables s'élevaient également sans limite, plongeant les emprunteurs dans de grandes difficultés. Notamment lorsque leur niveau d'endettement était déjà important au regard de leurs revenus mensuels".

Éviter des durées de prêts à taux variable trop longues, sur 25 ou 30 ans. Quand on emprunte sur 30 ans, seuls les intérêts sont remboursés en début de prêt. L'incertitude de la longueur s'ajoute à celle du risque lié à la variation des taux.

Eviter des prêts à taux variable qui ne répercutent pas l'intégralité de la baisse des taux, mais qui prévoient un plafond à la baisse.

Enfin, il est impératif de toujours vérifier qu'il est possible de transformer son prêt variable en prêt à taux fixe… et que le coût de cette transition restera abordable.